| 央行副行长易纲：提倡尽早开征物业税 有人说征收物业税以后，地方政府会千方百计使本区的房地产价格跑高，这是可能的，因为地方政府确实有这个积极性。地方政府竞争吸引人才，让人在他的辖区内置业，就要通过把学校办好，把社会治安办好，空气环境办好，绿地办好，公共交通办好来使区域的房价上升。地方政府做这些事，恰恰是社会管理和公共服务的主要部分。我们现在所说的转变政府职能，就是要制定有利于落实科学发展观的体制来引导地方政府去做这些事。现在地方政府总是在搞工业项目、搞投资上下功夫，我想，有了物业税以后，地方政府就会在社会管理和公共服务方面下功夫了。 从经济学上来看，物业税还可能会降低房价。为什么呢?收物业税是相对老百姓持有物业和其他资产比如金融资产的成本而言的。老百姓置业以后，房产有一个现金流。如果自己住，就是一个内涵的现金流;如果租出去，就是一个外在的现金流。收了物业税以后，现金流就少了。如果贴现的利率不变的话，现金流减少就使得现金流所对应资产的本金的市场价也会减少。所以征收物业税可以降低房价。但我主张物业税是宽税基、低税率，应该对房价的影响不大。 我非常提倡尽早开征物业税。我知道这个难度很大，有很多人反对。但是我觉得开征物业税是对的，对中国总体上来说是有好处的。这里我再讲两个理由。 一个理由就是中国政府的税收，不管是分税制还是税率改革，使地方政府感到一是财权和事权不对应，二是地方政府实际上是只有很少税权的。这样，地方政府和中央政府就有博弈，地方政府在法理上处于劣势，唯一的办法就是利用它控制的资源，像卖地能多收就多收，能多占就多占。如果把物业税从立法层次上交给地方政府的话，就从法理上使得地方政府有了一块永久归它自己支配的空间，在这个空间里面，省、市、县都有一定的权力。从而可以大大提高财权和事权的对称性。 另外一个理由就是，现在基本上所有的发达国家都有物业税。一个国家是发达国家还是发展中国家，很关键的一条是看一个国家法制是健全还是不健全，一个国家是保护产权还是不保护产权，保护的程度怎么样，因为这反映了政府的能力。实际上政府很重要的一个职能就是登记资产，这个搞清楚了，才能够称得上是一个文明社会、发达社会。执政能力、文明程度、对资产的保护和税源的巩固、政权的巩固，是发达国家还是发展中国家，我觉得物业税都是一个重要的门槛和标准。它标志着中国将向一个政体稳定、中产阶级的产权得到保护的方向迈进。 开征物业税还要考虑维持整体税率的稳定。多年来，我国的税收增长率一直高于GDP增长率，如果开征物业税，不减其他税，则整体税率还会提高，这是我不希望的。所以在开征物业税的同时，应考虑适当降低其他税率，比如可以考虑降低所得税率。还有一点，就是我们在考虑税制的时候，还是应该要简化税制。中国现在的个人所得税最高的边际税率为45%，这太高了。我建议可以把税率从现在的九档简化成五档或者是六档，最高税率30%就可以了。和全世界竞争，中国必须有一个战略思维，就是从全世界吸引人才。 任志强：物业税是为抑制房价 但结果可能恰好相反 税收中出现的种种矛盾现象，首先是税收政策的制定问题。我个人理解，税务局只是起征收作用，而税政应该交由财政或者人大来管。我们现在是把税政和税收混在一起，最后变成税务局既管税收，也管税政。我们提倡要依法征税，按照这样的理念，税政就不应该是税务局的事，而应该是财政部或者人大的事情。 税制不合理，纳税人和征税方就是对立的，那么征收的成本就会大大提高。如果税制合理，征税就相对容易，征收成本就比较低。税制不合理，还可能造成地方和中央在财政和税收方面的博弈，这是造成高地价的部分原因，如果税制合理，地方政府就不会以土地作为主要财政收入来源，现在地方政府如果不卖土地，就发不出工资，提高不了福利。税制不合理还表现在个人所得税上，现在有多种税率和计算方式，但哪一种是与支出和公共服务联系在一起的，也没有哪一种是将税率和增长系数联系在一起的。 现在要宏观调控，于是增加了名目繁多的税收。 另外，物业税本来是为了抑制房价的，但结果可能恰好相反。物业税是地方税，房价低，物业税就低，地方财政就会吃紧，所以地方上就会推高房价。物业税的本来意义是改善治安等公共服务，但我们却用它来压低房价，结果只能是适得其反。大部分经济学家都说持有环节税可以降低房价，这是不对的。总之，这些问题的存在，主要是因为计划经济思想还在延续。 以物业税平抑房价：看上去很美 过去2007年里，快速上涨的房价不断撩动国人的心弦。在各项针对房价的政策并没有预期的那样降房价之后，税收成了最后一根救命的稻草。开征“物业税”以平抑房价成了公众对2008年财税改革最为殷切的期盼。 一个有意思的现象，在我国的经济体制改革的近三十年的历程里，每次在改革出现难题的时候，税制改革总是扮演救火队员的身份出现。固定资产投资过高就开征固定资产投资方向调节税;一些公款吃喝太厉害就要开征筵席税;银行存款太多就要开征利息税。现在房价过高难以平抑，物业税也就成了下一个需要紧急登场的税种了。遗憾的是，这种“头疼医头，脚疼医脚”的政策效果并不理想。原因在于人们夸大了税收对于经济的作用，税收的根本职能在于为政府筹集财政收入，至于调剂市场余缺，左右资金流向的需求，首先应该求助于市场的手段，其次才是通过财政支出的调配来实现。 被人们寄希望于平抑房价的“物业税”，是一种针对房地产持有环节征收的税种。因为这种税易于地方政府管理且收入稳定，在西方它通常是作为地方政府的主要收入的来源。从它的产生可以看出它还是作为一种筹集财政资金的手段出现的。在筹集财政资金的同时平抑了高昂的房价岂不是一举两得?实际情况如何呢，我们不妨细细分析一下。 我们为什么需要支付物业税?是因为我们的房屋占用了属于国家的城市土地，这种占用行为是政府征税的基础。在没有物业税的情况下难道我们就能“白吃白占”吗?答案自然是否定的，现行的土地开发制度中，地产商获得土地需要一次性支付70年的土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后，开发商就获得了开发土地的权利，当然这些成本将会转嫁给购房者，最终还是由消费者支付土地使用权费用。现在的物业税改革的重要内容就是，要将一次性支付的土地出让金按一定的比例均摊到70年内，每年以税的形式支付。当我们了解清楚了物业税的含义之后，我们再来看物业税开征对各方的影响。 对地方政府而言，物业税的开征必然带来收入的下降。首先，在政策执行之初，每年支付的物业税的增加必然无法弥补一次性支付土地出让金的消失带来的损失。其次，物业税制度必然会对居民首次购房和其他特殊情况做出减免性规定，这些规定中减免的物业税款，之前都是可以通过土地出让金的方式收到的。最后，物业税的提高必然受到纳税人强烈的反对而施行困难，税收收入提高困难。 再来看看消费者的状况。从我国目前情况看，地价和税费约占房地产总成本的30%-50%，当我们用物业税取代土地出让金之后，房价真的能应声下降吗?应该看到，我国的房地产价格并不是由成本推动上涨的，旺盛且刚性的需求才是我国房价高涨的基础。在强烈需求的背景之下，要求开发商将成本下降的好处完全贡献出来岂不是天方夜谭。即使价格有所下降，在地方政府让利的蛋糕中开发商必然切走大块。对于消费者来说，减少土地出让金好处要与开发商分享而增加物业税的负担却要独自承担，住房的负担不降反升。 对于开发商来说，除了可以在成本降低的情况下保持较高价格来获利之外，用物业税来取代土地出让金还能使其财务费用和风险大幅降低。原因在于开发商不用在项目开发之初就需要投入大笔的资金支付土地出让金。考虑房地产开发对银行资金高度依赖的现状，这大笔资金所节省的利息就相当可观。 综上所述，物业税开征或许能带来房价的下降，但这种下降不能弥补购房者将来的税收支出，居民的住房负担并不会因此政策而减轻，开发商将成为最大受惠者。这一政策是否还未推出就已预示着失败呢?这就要回到本文开始所探讨的问题了，也许这项政策最初的目的更多在于规范地方政府财政收入，提高财政收入的法定性，它本来就没想实现其他更多的政策目标。
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